리빙센스(1년)

내 집 마련을 하지 못한 ‘부린이’들의 절망감이 커지는 요즘. 과연 ‘내 집 마련’의 해법은 있을까에 대한 답을 찾기 위해 빌딩박사라고 불리는 부동산 고수 박종복 원장을 만났다. 부동산 투자라는 것이 개인의 판단과 실행력, 타이밍이 중요해 섣불리 예단할 순 없지만 분명한 점은 아직 희망이 있다는 것이다.

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연일 최고가를 갱신하는 집값으로 누군가는 웃지만 누군가는 절망을 경험한다. 부동산 전문가들 사이에서도 폭등론과 폭락론이 교차하는 이때, 영혼까지 끌어모아 상투를 잡고 집을 샀다는 사람이 있는가 하면, 관망하다 아예 내 집 마련을 포기했다는 사람도 있다. 과연 내 집 한 채라도 마련할 수 있을까? 지금이라도 영끌해서 집을 사야 할까? 빌딩박사로 통하는 부동산 전문가 박종복 원장은 갈피를 잡지 못하는 부린이들에게 희망을 잃지 말라고 조언한다. 미소빌딩연구소 원장인 그는 가수 이승철, 배우 이시영을 비롯한 연예인들과 스포츠 스타, 대한민국 상위 1% 정·재계 인사들의 빌딩 매매를 담당하는 25년 이상 경력의 부동산 컨설턴트다. 또한 《그들은 왜 아파트를 팔았나》(2019), 《나도 강남 빌딩 주인 될 수 있다》(2016)의 저자이면서 스스로가 부동산으로 자산을 일군 사람이기도 하다. 이 때문에 그의 조언은 더 현실적이고, 정확하다.

부동산 대책이 계속 바뀌면서 부린이들은 더욱 혼란스러운 상황이에요. 지난 2월 4일에 내놓은 대책까지 포함하면 이번 정부 들어 총 25번째 부동산 대책이 나온 셈이에요. 정부의 목소리는 한결같습니다. 투기 세력을 잡겠다는 것과 고가의 집을 투기하는 것을 막겠다는 것, 또한 대출을 원천 봉쇄하겠다는 것이에요. 이러한 정책에 역행하면 투자에 실패할 수 있습니다. 많은 전문가들이 똘똘한 한 채의 중요성을 언급하는 이유입니다.

똘똘한 한 채라는 것이 무엇인지 막막한데요. 꾸준히 집값이 오를 수 있는 유망 지역의 아파트나 상가건물, 다세대주택 등이에요. 지금 내가 살고 있는 지역과 관계 없이 자녀들은 어디에 주소지를 두고 어디에 살았으면 좋겠다고 생각하나요? 도심, 강남3구 등 많은 사람들이 살고 싶어 하는 지역이 바로 유망 지역입니다. 또한 우리나라 사람들은 교육열이 대단한데요. 이 때문에 학군이 좋은 곳을 고르면 실패할 일이 적습니다.

지금은 가격이 낮지만 앞으로 오를 여력이 있는 곳이 유망 지역 아닌가요? 요즘같이 집값이 전체적으로 폭등한 때에는 오히려 소위 말하는 거품이 낀 지역이 있을 수 있어요. 자칫 잘못 판단하면 손해를 볼 수 있지요. 차라리 대대로 인기 있는 지역에 안전하게 투자하길 권합니다. 혹은 오래된 주공 아파트도 추천합니다. 교통과 교육, 편의시설 등 각종 인프라가 잘 형성된 대단지 아파트인 데다 연식이 오래돼 재건축을 노려볼 수 있습니다.

부동산은 타이밍이 중요하잖아요. 현재는 부동산에 투자하기 좋은 시점인가요? 정부에서 대책을 내놓을수록 오히려 집값이 올랐습니다. 규제 지역을 잡으면 다른 지역이 오르는 풍선 효과가 계속되고요. 왜 그럴까요? 시중에 돈이 너무 많이 풀린 상태이기 때문이에요. 요즘은 주식도 많이 하지만, 그 외에는 다른 투자처가 마땅치 않은 상황인 데다 금리 또한 매우 낮아 부동산에 수요가 몰리는 것은 막을 수 없는 상황입니다.

그렇다면 앞으로도 부동산이 꾸준히 상승한다고 전망하시는 건가요? 정부에서는 2025년까지 수도권 및 5대 광역시를 중심으로 총 83만 호의 주택을 공급해 부동산 상승세를 잡겠다고 합니다. 그중 32만 호는 서울에 집중되고요. 부동산 가격은 수요와 공급이라는 시장원리에 따라 달라지는데, 이렇게 많은 주택이 공급된다면 당연히 부동산 가격은 떨어지겠지요. 하지만 입주까지는 토지 보상과 이주, 도시 계획, 공사 등 여러 단계를 거쳐야 하는 데다 서울시에서 추진한 뉴타운처럼 사업이 중단되는 경우도 많거든요. 따라서 향후 5~10년 이내에 부동산 가격이 하락할 가능성은 적지 않을까 판단합니다.

정부의 부동산 정책에 역행하지 않으려면 똘똘한 한 채에 투자해야 합니다. 사람들이 살고 싶어 하는 지역이나 대대로 인기 있는 지역은 가치가 떨어질 일이 적으니 안전한 투자처로 알맞지요. 투자 가능한 금액, 원하는 지역, 조건을 정리해 직접 발로 뛰며 정보를 모아보세요.

부동산에는 여러 종류가 있습니다. 원장님은 저서 《그들은 왜 아파트를 팔았나》(2019), 《나도 강남 빌딩 주인 될 수 있다》(2016)에서 줄곧 빌딩 투자의 이점을 강조해오셨는데요. 빌딩이라고 해서 대로변의 큰 빌딩들만을 일컫는 것은 아닙니다. 상가주택, 다세대주택 등도 빌딩이죠. 이 빌딩들은 아파트와는 달리 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산이에요. 요즘 아파트 평균가가 11억원인데, 이렇게 큰 돈을 투자했음에도 불구하고 지가 상승으로 인한 수익 외에 다른 수익을 볼 수 없다는 단점이 있잖아요. 상대적으로 아파트 투자에 대한 열기가 너무 과열되고 있기도 하고요. 아파트 말고도 투자 수익을 얻을 수 있는 다른 수익형 부동산이 있다는 것을 알리고 싶었습니다.

빌딩 투자의 또 다른 이점도 있을까요? 아파트의 경우 주택 대출 규제 등 다양한 정책으로 인한 제한을 받게 됩니다. 그러나 빌딩의 경우 이러한 주택 규제 정책에 해당하지 않죠. 다주택으로 인한 여러 가지 제약이 걱정되거나, 매월 일정한 임대수익을 원한다면 빌딩이 더 매력적입니다.

부동산에 투자를 하려면 종잣돈이 필요하지 않을까 싶은데요. 어느 정도 이상의 종잣돈이 있어야 한다는 선입견 때문에 부동산 투자를 어렵게 생각하지 않았으면 해요. 투자할 수 있는 금액과 원하는 지역, 조건 등을 고려해 다양한 선택지를 찾으면 되니까요. 다만 종잣돈을 모으려는 습관은 중요합니다. 푼돈이 모이면 그것도 결국에는 종잣돈이 됩니다. 먼저 소비를 줄이고 작은 금액이라도 저축을 하는 습관을 들여보세요. 앞으로 내가 얼마의 기간 안에 어떤 부동산을 소유하겠다는 구체적인 목표가 있으면 종잣돈을 모으는 것 또한 즐거운 일이 될 겁니다.

끝으로, 부린이들이 부동산 투자할 때 반드시 알아야 할 점이 있다면요? 부동산은 직접 경험하는 것만큼 좋은 공부가 없습니다. 지역에 대한 편견 없이 많은 곳을 직접 다녀보길 권하는 이유입니다. 인터넷에서 얻는 정보와 직접 발로 뛰면서 모으는 정보는 확연히 다르니까요. 마음에 드는 물건이 있다면 단점을 찾아내려고 노력하는 것도 중요합니다. 이러한 단점이 없다면 그것이 모두 장점이 되는 셈이니 투자 가치가 있는 물건인지 따져보기에 훨씬 수월합니다.

지금이 부동산 투자의 적기일까?